Сторінка
3
Нормативною базою грошової оцінки є :
- землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів (Наказ Держкомзему, Мінсільгосппрому, Держкоммістобудування, УААН від 27.11.95. "Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" та наказ Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування, УААН від 15.04.97. "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів");
- землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) згідно Наказу Держкомзему, Держкоммістобудування, Держкомлісгоспу, Держкомводгоспу, УААН від 29.08.97. "Про Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".
Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України від 25 березня 1995 року № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" , від 31 жовтня 1995 року № 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 8 серпня 1995 року № 617 "Про хід виконання Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року".
Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських товариств, об'єднань, кооперативів.
Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.
Землеустрій у населених пунктах включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання території, створення належних умов для задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих, санітарно-гігієнічних та інших потреб населення при максимальному збереженні навколишнього середовища.
Успішне здійснення реформування земельних відносин у населених пунктах значною мірою залежить від стану проведених робіт по суцільній інвентаризації земель, по узаконенню (визначенню) прав на конкретні земельні ділянки, належному їх оподаткуванню, реєстрації (гарантії) прав на землю тощо.
При систематичному здійсненні процесу кадастрового землеустрою мають місце:
- глибоке опрацювання законодавчо-нормативної бази, яке врегулює здійснення процесу узаконення прав власності на землю;
- аналіз потреб та вимог території, які необхідно реформувати
(вдосконалити, уточнити), які перебувають в процесі освоєння та поліпшення, щодо яких ведуться земельні спори;
- широка інформованість населення щодо земельних ділянок і строків, в які фактичні користувачі та власники повинні представити правоустановчі документи на землю і (або) доказати володіння власністю;
архітектурно-ландшафтної та історично-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
1.2. Експертна грошова оцінка землі
Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Відповідно до "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення" експертна оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:
- метод капіталізації прибутку;
- метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- економічний метод;
- грошова оцінка земельної ділянки;
- метод співвіднесення;
- поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методів.
Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний прибуток від оренди , який визначається як різниця орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.
Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни ринку землі.
Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам позичкового проценту , що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику , шляхом підсумовування:
Завантажити реферат