Сторінка
15
стартову ціну вказуються:
- у першому пункті - дані про вартість земельної ділянки, зазначені у висновку експерта, затвердженому керівником відповідного місцевого органу земельних ресурсів (у гривнях);
- у другому пункті - дані про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначені у звіті про оцінку земельної ділянки;
- у третьому пункті - розмір стартової ціни земельної ділянки, установленої продавцем (орган місцевого самоврядування, місцевий орган виконавчої влади, державний виконавець), яка може бути більшою, ніж визначена експертом вартість земельної ділянки або дорівнювати їй (у гривнях);
У розділі відомостей про природний і господарський стан земельної ділянки зазначаються:
- у першому пункті - відомості про фактичне використання або невикористання земельної ділянки, наявність будівель та споруд, які підлягають зносу (реконструкції, добудови), захламленість земельної ділянки тощо;
- у другому пункті - ступінь техногенного забруднення території. У разі відсутності таких даних записується "Дані відсутні";
- у третьому пункті - дані щодо інженерно-геологічних умов. У разі відсутності таких даних записується "Дані відсутні";
- у четвертому пункті - загальні характеристики інженерного облаштування земельної ділянки, зокрема водоводами, фекальною та дощовою каналізаціями, локальними очисними спорудами, дренажними системами, газопроводами, тепломережами, електромережами, телефонними мережами, та можливі обсяги їх використання, які беруться з матеріалів проекту відведення земельної ділянки, наданих інженерними службами.
У розділі відомостей про цільове призначення земельної ділянки вказуються:
- у першому абзаці - категорія земель, до якої належить земельна ділянка
відповідно до статті 19 Земельного кодексу України;
- у другому абзаці - цільове призначення та/або дозволене функціональне використання земельної ділянки, яке може бути застосоване до земельної ділянки, що продається під забудову. У разі можливості використання цієї ділянки для декількох варіантів цільового призначення та дозволеного функціонального використання робиться відповідний запис у другій частині цього пункту.
Технічний паспорт земельної ділянки підписується виконавцем, перевіряється та підписується відповідальним працівником відповідного місцевого державного органу земельних ресурсів та затверджується керівником цього органу земельних ресурсів. Підпис посвідчується гербовою печаткою.
Один примірник видається переможцю торгів (покупцю) безкоштовно. Другий примірник зберігається в місцевому державному органі земельних ресурсів.
4. ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
4.1.Метод капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки
Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.
При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) використовується можливість об'єкту оцінки приносити доход. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.
Відповідно до цього, вартість майнового комплексу може бути визначена за формулою:
В = ЧОД/R,
де ЧОД - річний чистий операційний доход;
R - норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість
орендованого приміщення (повернення капіталу).
Розрахунок ринкової ставки капіталізації доходу методом кумулятивноїпобудови
Таблиця 2.
| Найменування ставки та компенсацій | Значення ставки (компенсацій), |
|
Базова безризикова ставка (середня ставка відсотка за валютними депозитами відносно долара США провідних комерційних банків України) |
6 .9 |
|
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в Гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним). |
2 .3 |
|
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у Нерухомість є значно більшим, ніж термін банківських депозитів) |
3 4 |
|
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та (Компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкту не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора) | 2 .3 |
|
Компенсація інших ризиків |
1 .2 |
|
Всього : |
14 .21 |
Таблиця 2.1
|
Найменування ставки та компенсацій | Значення ставки (компенсацій), % |
|
Базова безризикова ставка |
7 |
|
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень |
3 |
|
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій |
3 |
|
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами |
2 |
|
Компенсація інших ризиків |
1 |
|
ВСЬОГО: |
16 |
Як видно з таблиці 2 прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, умови інвестицій та інші ризики, оцінюється у межах 14 . 21 % . Експертом приймається як найбільш вірогідне значення ставки капіталізації чистого доходу в межах вказаного діапазону: Ск = 16 %.
Завантажити реферат