Сторінка
14
Грошова оцінка об'єктів нерухомості здійснюється різними методами. Ці методи ґрунтуються на ринковій ціні цих об'єктів або на безпосередньому розрахунку їх дійсної вартості, виходячи із нормативних цін. В усіх випадках при визначенні вартості нерухомості враховуються геометричні параметри (площа, об'єм, протяжність тощо), які визначаються з геодезичних вимірювань, а також кадастрові характеристики як самого об'єкта, так і навколишнього середовища.
Відхилення значень цих характеристик від найімовірніших і помилки в результатах визначення геометричних і кадастрових параметрів будуть впливати на величину вартості цих об'єктів. Вплив економічних факторів на точність геодезичних вимірювань при кадастрових роботах проаналізуємо на прикладі визначення площі земельних ділянок.
Помилки у визначенні площі земельних ділянок при проведенні інвентаризаційних знімань визначаються із співвідношення:
ΔPР/Р= 1/1000 або АР < 0,001 Р (4.6)
Виходячи з цього співвідношення, вартісний еквівалент величини помилки площі при певному значенні ціни одного кв. м землі можна виразити
АС= 0,001Р· Ц, (4.7)
де ΔС - відхилення ціни земельної ділянки від імовірної, Р - площа ділянки, Ц - ціна квадратного метра землі.
Таким чином, помилка в площі одержує вираження в одиницях
вартості земельної ділянки.
Грошова оцінка земельної ділянки С визначається з виразу :
С = Р · Ц, (4.8)
де Р - площа, Ц - іона одного кв. м землі.
Ціна квадратного метра землі в населених пунктах згідно із затвердженою Кабінетом Міністрів України.
В таблиці 8 наведено значення величин площ і помилок визначення площ земельних ділянок, характерних розмірів, що регламентуються Земельним кодексом згідно з вимогами , формула (4.6). Визначимо вартісні значення цих помилок, ґрунтуючись на методиці грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженій Кабінетом Міністрів .
Для цього було розраховано ціну 1 кв. м земельних ділянок у м.Красилеві і в приміській зоні для трьох характерних значень функціонального використання земель: житлової забудови - Кф = 1,0 ; рекреаційного призначення. Кф = 0,5 ; комерційного використання - Кф = 2,5, де Кф- коефіцієнт функціонального використання.
Коефіцієнт Км=Км1- К„2 • Кмз, де К„і- коефіцієнт, який враховує адміністративний статус у системі розселення України, для Красилева –
Кмі = 2,0.
Для коефіцієнтів Км2, які враховують ступінь містобудівної цінності територій у межах населеного пункту, прийнято два близьких до граничних значення: К'м2 = 4,0, К"м2 = 1,0. Для коефіцієнтів Кмз. які характеризують локальне місцеположення ділянок у межах економіко-планувальних зон, прийнято середнє значення Км2.= 1,0. Базова вартість квадратного метра ділянки для Красилева становить 21 грн. Виходячи з цих даних, ціну квадратного метра в населеному пункті Красилева залежно від значення К'м2 К"м2 і функціонального використання, одержимо:
• землі житлової забудови - 504 грн;-126 грн.;
• землі рекреаційного призначення - 252 грн; - 62 грн;
• землі комерційного використання - 1260 грн; 215 грн.
У таблиці 8 наведено значення ціни помилки в площі земельної ділянки регламентованої виразом (4.6), розрахованої за формулою (4.7).
Таблиця 8
|
п/п |
Площа Р кв.м |
АР=0,001 Р кв.м |
ЛС= 0,001Р-Ц для К'.а грн. |
АС= 0,001Р-Ц для к"м2грн. |
mt,м формула (4.6) |
mt,м формула (4.7) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
1 |
2500 |
2,5 |
2150,0 |
157,5 |
0,045 |
0,05 |
|
2 |
1500 |
1,5 |
1890,0 |
94,5 |
0,025 |
0,04 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
2 |
1000 |
1,0 |
1260,0 |
62,0 |
0,028 |
0,02 |
|
4 |
600 |
0,6 |
756,0 |
27,8 |
0,027 |
0,02 |
|
5 |
100 |
0,1 |
126,0 |
6,2 |
0,008 |
0,01 |
Наведені результати показують, що ціна помилки в площі, згідно з виразом (4.7), відносно незначна тільки для земель невисокої містобудівної якості і у випадку, коли коефіцієнт функціонального використання Кф - невисокий (0,5-1,0). У всіх інших випадках, особливо для земель з високим значенням коефіцієнта функціонального використання земель, ці величини достатньо значимі і для замовника вони можуть бути неприйнятними.
Визначимо точність геодезичних вимірювань, виходячи з наведених даних, ґрунтуючись на формулах обчислення середніх квадратичних помилок площі . Середня квадратична помилка визначення площі ділянки прямокутної форми, при аналітичному визначенні координат точок поворотів меж, визначається із формули: (4.6), (4.7).
Виходячи з цих виразів, одержимо значення середніх квадратичних помилок визначення координат точок поворотів меж:
(4.9)
для ділянки прямокутної форми і
(4.10)
• для ділянки, близької по формі до квадрата.
В таблиці 4, наведено значення середніх квадратичних помилок визначення координат, розраховані за формулами (4.8) і (4.9), які задовольняють вимогу до точності визначення площі, формула (4.6). Виходячи з цих значень, точність визначення координат точок поворотів м£ж повинна бути від 0,05м до 0,01 м, залежно від величини площі ділянки. Згідно з точність визначення координат межових пунктів не повинна перевищувати 0,1 м, тобто одержані нами значення менші від 2 до 10 разів, залежно від величини площі. Така точність визначення координат межових точок вимагає відповідно підвищення точності геодезичних вимірювань. Ці дані підтверджують висновок, що допуск (4.6), у багатьох випадках є занадто "дорогим" і необхідний диференційований підхід до точності геодезичних вимірювань, виходячи як із технологічних, так і економічних передумов.
Завантажити реферат