Сторінка
1

Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні

З 1 січня 2004 року Україна отримала новий виток розвитку іпотечних відносин. Набрали чи­нності закони України “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з ко­н­со­лі­до­ва­ним іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, а також два нових кодекси, які частково ре­гулюють ці відносини: Цивільний та Господарський. Гравці іпотечного ринку отримали чі­тко визначені поняття учасників іпотечних відносин, об’єкта цих відносин, певні правила гри, яких вони повинні дотримуватися. Проте, за їхніми словами, цього ще не досить. Ці нор­мативно-правові акти заклали основу, але необхідно ще багато зусиль для того, щоб спря­мува­ти “русло” іпотеки у правильному напрямку. Слід обрати чітку стратегію та прийняти ще ба­гато підзаконних актів, що конкретно регулюватимуть вузькі і специфічні відносини. Саме їх потрібно виділити із основного загалу і спрямувати свої зусилля на удосконалення процедур.

Україні для побудови діючої іпотечної системи необхідно добре вивчити досвід у реалізації іпо­течних відносин найбільш економічно розвинених країн (США, Канада, Німеччина тощо). Зо­крема, досить цікаво та корисно переглянути, як у цій сфері ідуть справи у країнах ко­ли­ш­нь­ого соціалістичного табору. Врахувавши всі позитиви та недоліки уже існуючих систем, іс­торичні помилки попередників, Україна зможе за досить короткий період побудувати діючу на­ціональну систему іпотечних відносин.

Так, ключовою ланкою американської системи іпотечного кредитування є державна стру­к­тура – федеральна національна іпотечна асоціація (Federal National Mortgage Association, FNMA), що називається “Фенні Мей”. Вона є найбільшою спеціалізованою організацією в кра­їні і займається викупом стандартизованих кредитів, виданих різними кредитними і не-кре­дитними організаціями, випускає цінні папери, забезпечені пулами викуплених кредитів.

Американський ринок заставних цінних паперів є інтегрованим у національну економіку, що дозволяє йому реагувати на зміни, що відбуваються на національному ринку капіталів. Ри­нок іпотечних цінних паперів США сприймається експертами як значна частина за­га­ль­но­аме­риканського ринку капіталу.

Успіх іпотечної системи Сполучених Штатів Америки обумовлений не тільки значною де­ржавною підтримкою, яка була надана при її створенні, але і своєрідною структурою жи­тло­вого фонду, а також особливостями англо-американської системи права, що по-своєму трак­тує поняття власності і правові відносини, що виникають при її передачі. При англо-аме­риканській системі права судовий прецедент є джерелом права, що дозволяє гнучко й опе­ративно вирішувати проблеми, які виникають у сфері нерухомості й іпотечного кре­ди­ту­вання.

Основними гравцями іпотечного ринку є іпотечні компанії, що реально впливають на стан розвитку ситуації. Іпотечні компаніїстворюються для надання послуг з видачі й об­слу­го­ву­вання іпотечних кредитів. Як іпотечні компанії, можуть виступати іпотечні банки, що надають весь спектр послуг з банківського іпотечного кредитування, а також некредитні комерційні ор­ганізації, що надають посередницькі послуги з обслуговування кредитів.

Позикозберігаючі асоціації або тріфти – найстарші установи іпотечного кредитування в Америці. Їхня історія тягнеться ще з XIX століття і за принципом діяльності вони схожі на бу­дівельно-ощ­адні каси, що дотепер успішно функціонують у країнах Європи. У тріфтах кре­дитування під заставу нерухомості здійснюється із коштів, накопичених із внесків їхніх учас­ників. Для то­го щоб розширити базу фінансування, тріфти засновують власні банки жи­тлового креди­тування і з їх допомогою беруть участь у рефінансуванні кредитів, що ви­да­ю­ться. Регулює ді­яльність тріфтів на федеральному рівні Федеральна житлова адміністрація і Федеральне бю­ро житлового кредиту. Страхування депозитів учасників асоціацій здійснюється це­н­тра­лі­зо­вано силами Федеральної корпорації страхування тріфтів (Federal Sаvіng’s & Loans Ass. Insurance Corporation, FSLIC).

Досить активними на іпотечному ринку є також універсальні комерційні банки, для яких жи­тлове іпотечне кредитування – одна з основних традиційних послуг. Умови щодо отримання ба­нківських кредитів побудовані за однотипними стандартами, тому банки намагаються при­ваб­лювати клієнтів додатковими послугами, оскільки процентні ставки і базові умови кре­дит­у­вання (терміни кредитування, вид іпотечного кредиту) практично не відрізняються.

Частка різних іпотечних інститутів на ринку іпотечного кредитування має таку структуру (рис. 1) [4].

Рис. 1. Структура іпотечного ринку США

На сучасному етапі в США склалося два види іпотечних кредитів із фіксованим і складним від­сотком, коли процентна ставка по кредиту фіксується на перші 3–5 років кредитування, а по­тім може змінюватися залежно від відсотка, що виплачується за позиками Федеральною ре­зервною системою. Терміни кредитування – 15, 20 і 30 років, проте, як правило, найбільш по­ширені кредити на 15 та 30 років.

У США відпрацьований механізм рефінансування для позичальників, що робить набагато при­вабливішим іпотеку. Якщо процентна ставка, що збільшилася, по кредиту зі складним від­сотком не влаштовує позичальника, він може рефінансувати отриманий кредит – взяти но­вий на більш вигідних умовах (тобто з меншою процентною ставкою або з меншим терміном кре­дитування) і достроково погасити той, що його не влаштовує. Існують навіть спеціальні роз­рахунки для того, щоб дізнатися, коли можна одержати вигоду від рефінансування кредиту, а коли цього робити не варто. В Україні “першопроходцем” такої схеми нещодавно став банк “На­дра”, запропонувавши рефінансування уже діючих кредитних договорів за ставкою 12 % (порівняно з 13–17 % інших банків та кредитних установ) [6].

Розглянемо європейський ринок іпотечного кредитування на прикладі іпотечних відносин, що склалися в Німеччині. Зразком для наслідування при введенні іпотеки в інших країнах є н­і­мецька іпотечна система, про досконалість якої постійно розповідає світова преса. Віддаючи їй належне, необхідно зазначити, що систему контрактних будзаощаджень, що чудово за­ре­ко­ме­н­дувала себе в Європі, називають також “німецькою моделлю іпотеки”.

У Німеччині діє дві форми фінансування придбання житла: система іпотечних банків і сис­тема контрактних будзаощаджень, що становлять альтернативу одна одній.