Сторінка
2

Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні

Система іпотечних банків складається не тільки з іпотечних банків, але й з інших кре­дит­них організації. Вони видають довгострокові кредити під заставу нерухомості (до 30 років під 8–12 % річних), а для покриття своїх витрат по кредитах випускають іпотечні облігації. Во­ни випускаються зі строком обертання в 1, 3, 5 або 10 років і погашаються наприкінці тер­міну обертання. Кредити, забезпечені облігаціями, видаються не більше ніж на 60 % від вар­тості майна, що купується. Якщо дане відношення порушується, то такі позички фі­нан­су­ються з інших джерел, наприклад незабезпечених облігацій банку.

Система контрактних будзаощаджень (Bausparkasse) являє собою сукупність кас за­о­щад­же­нь населення. Основна її ідея полягає в мобілізації вільних грошових коштів населення на бу­дівництво і купівлю житла. Кошти мобілізуються за допомогою спеціалізованих банківських ін­ститутів – будівельних ощадних кас. У них майбутні позичальники протягом визначеного тер­міну спочатку накопичують приблизно 50 % вартості майбутнього житла, а потім оде­р­жу­ють позику на суму, якої не вистачає на придбання житла. Каса надає дану суму із коштів вклад­ників, які звернулися до її послуг пізніше ніж теперішній позичальник. Даний механізм доз­воляє функціонувати системі автономно від національного ринку капіталу. Процентні ста­вки по внесках та позиках у таких касах набагато нижчі за банківські і вони чітко фіксуються на весь термін, який не перевищує 10 років. У такій системі функціонує три різновиди установ: сус­пільні ощадкаси, приватні ощадкаси, кредитні союзи.

Розходження між ними визначаються їхньою формою власності.

Суспільні ощадкаси засновуються за територіальним принципом. Жителі якого-небудь на­селеного пункту об’єднуються і здійснюють погоджені дії для задоволення своєї житлової по­треби.

Приватні ощадкаси є акціонерними товариствами і діють в інтересах акціонерів.

Кредитні союзи, як і суспільні ощадкаси, є некомерційними організаціями. Діяльністю со­юзу керує його правління.

Німеччина здійснює широку підтримку іпотечного кредитування. Позичальник може ско­ри­статися державною допомогою, коли не в змозі погасити борг або відсотки за ним. Для цьо­го держава надає йому субсидію з бюджетів різного рівня. Здійснює вона це також шляхом на­дання коштів банківським установам [4].

У сучасний період українські банки самостійно визначають політику банку щодо розвитку іпо­течних банківських програм. “Основні” українські банки розгледіли солідну перспективу та непогані прибутки з розвитку цієї сфери і, не зважаючи на певну недосконалість ук­ра­їн­сь­ко­го законодавства, вкладають у розвиток іпотеки чималі гроші (таблиця 1) [6].

Таблиця 1

Лідери в іпотечному кредитуванні в Україні

Цікавим є досвід країн СНД, зокрема Казахстану. Його вважають передовою країною серед усіх країн СНД у сфері розвитку іпотечного кредитування. Обсяг виданих іпотечних кредитів до середини 2003 року, за оцінками експертів, склав приблизно 90 млн дол. США. Так, в Україні за 2003 рік було надано іпотечних кредитів провідними банківськими установами на суму 901,37 млн грн. (рис. 2).

Рис. 2. Сума виданих кредитів провідними банківськими установами України (млн грн.)

Законодавча база іпотеки цілком підготовлена: прийняті спеціалізовані нормативні акти, що регулюють іпотечні відносини – указ про іпотеку, закон про ринок іпотечних цінних паперів, кон­цепція довгострокового фінансування житлового будівництва і розвитку системи іпо­теч­но­го кредитування.

Головний учасник іпотечного ринку – Казахстанська іпотечна компанія, що займається ре­фінансуванням банків, які надають житлові іпотечні кредити відповідно до встановлених Компанією стандартів і вимог.

Іпотечні кредити видаються в національній валюті (тенге). По кредитах установлюється про­центна ставка, що плаває та переглядається з періодичністю 6 місяців залежно від ставок по державних цінних паперах. З 1 липня 2001 року відсоткові ставки по кредитах складають від 13 % до 15 % річних залежно від терміну, на який надається кредит. Термін наданих кредитів скла­дає від 3 до 10 років (ці показники, до речі, навряд чи можна назвати прийнятними для ук­раїнського ринку через низьку платоспроможність населення). Погашення кредиту і сплата від­сотків по ньому здійснюються шляхом щомісячних ануітетних платежів. Розмір кредиту по­винний складати не більше 70–85 % від ринкової вартості житла, що купується, на дату його при­дбання. Перший внесок – 15–30 % від вартості житла, що купується.

Крім створення Казахстанської іпотечної компанії, Національним банком Республіки Ка­за­х­стан створюється спеціальна організація, яка страхуватиме банки, що надають громадянам жи­тлові іпотечні кредити, від ризику фінансових утрат при можливому настанні не­пла­то­спро­можності позичальника [4].

Проаналізувавши вище досвід розглянених країн, а також врахувавши реалії українського іпо­течного ринку і економіки в цілому, можна сміло висловлювати наступні бачення розвитку іпо­теки в Україні.

На різних національних іпотечних ринках не останню роль відіграє держава. У Казахстані во­на є основним гравцем даного ринку і встановлює свої правила гри на ньому. У США де­ржава здійснює ретельний нагляд за діяльністю різних фінансово-кредитних установ, а також здій­снює рефінансування через федеральну національну іпотечну асоціацію. Кожна держава регулює відносини в цій сфері по-різному – в одній країні лише законодавчим полем, в іншій – по­вноцінною участю у них. Щодо України і запровадження нею зарубіжного досвіду, то мо­жна піти такими шляхами:

– функції держави зводяться лише до законодавчого забезпечення іпотеки. Воно може бу­ти до­сить ліберальним, без строгої регламентації іпотечної діяльності, або таким, при якому всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання;

– держава повинна взяти на себе всі функції, пов’язані зі становленням іпотеки, аж до ство­­рен­ня державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10–15 ро­­ків);

– держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого за­без­печення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі у створенні іпотечних установ.