Сторінка
14

Рентні відносини та особливості їх прояву в сучасній економіці

При визначенні оціночної вартості земельної ділянки шляхом співставлення з аналогічними об’єктами передбачається співставлення продажів декількох об’єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов`язань та обмежень щодо її використання. За цим підходом оціночна вартість об`єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації. Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів земельної власності. В основу визначення оціночної вартості шляхом капіталізації чистого доходу покладаються чистий доход, який досягається протягом тривалого періоду внаслідок сільськогосподарського або лісогосподарського використання земельної ділянки чи надання земельної ділянки в оренду, та ставка капіталізації, яка визначається на основі цін угод стосовно аналогічних земельних ділянок та відповідного їм чистого доходу. Для забудованих ділянок ставка капіталізації визначається як в цілому для забудованої ділянки, так і окремо для землі і для будівель та споруд. Чистий доход від забудованої земельної ділянки, наданої в оренду, включає також і чистий доход від надання в оренду і будівель та споруд, які розташовані на ній. При цьому оціночна вартість землі визначається як різниця між чистим доходом від забудованої ділянки, капіталізованим за ставкою, яка визначена для забудованої ділянки, та вартістю будівель і споруд. Якщо використання земельної ділянки або її частки є нерентабельним, то за основу береться доход від ділянки-аналога за тривалий період. Витрати на утримання та експлуатацію забудованої земельної ділянки включають: відрахування на амортизацію; витрати на адміністративне управління; витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт та інше. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель та споруд. В основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд, які розташовані на земельній ділянці, покладаються ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на місцевому ринку, та витрати, пов’язані із зведенням будівель та споруд на земельній ділянці. Вартість землі та вартість будинків, будівель і споруд складають оціночну вартість забудованої земельної ділянки. Витрати на зведення будівель і споруд складають вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника та супутні будівництву витрати, зокрема, витрати на проектування та відведення земельної ділянки, управління будівництвом, державний нагляд, отримання дозволів, а також на фінансування, яке безпосередньо пов`язане з будівництвом. При визначенні оціночної вартості об’єкта оцінки враховуються платежі та відрахування, які встановлюються органами місцевого самоврядування на часткову участь у комплексній забудові населеного пункту, чи пов`язані з виконанням технічних умов освоєння та забудови земельної ділянки та інше. Висновок щодо оціночної вартості об’єкту оцінки базується на підставі порівняльного та причинно-наслідкового аналізу отриманих результатів оцінки за різними методичними підходами. Зміст звіту про проведення оцінки має відповідати специфіці об`єкта, що оцінюється, і включати:

• підставу для проведення експертом оцінки земельної ділянки;
• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
• опис об`єкта оцінки;
• план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні характеристики, правовий стан, особливості її місця розташування, опис меж, характер використання та стан забудови;
• аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
• викладення методичних підходів та обґрунтування їх вибору для проведення оцінки;
• розрахунок оціночної вартості об`єкту оцінки за обраними методичними підходами;
• перелік основних передумов, прийнятих у процесі оцінки;
• висновок експерта щодо оціночної вартості об`єкту оцінки;
• видання сертифікату на об`єкт оцінки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, які були використані при оцінці, а також копія угоди (спеціального дозволу) на право проведення оцінки земель та копія кваліфікаційного сертифіката експерта. Експертна грошова оцінка об`єктів земельної власності здійснюється на договірних засадах юридичними особами, у складі яких (у трудових відносинах з якими) перебувають експерти з грошової оцінки земель (не менше двох осіб). До виконання робіт з експертної оцінки земельних ділянок залучаються юридичні особи, що уклали з Держкомземом України угоду про здійснення робіт з грошової оцінки земельних ділянок (в тому числі експертної), усіх категорій та форм власності. Термін дії висновку експерта про вартість об`єкта оцінки - два місяця від дати оцінки, [9, ст. 652]