Сторінка
1

Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні згодом вартості (знеціненні) під впливом різних факторів. В міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будинків і споруджень, а також їхня функціональна відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, зв'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості в неменшому ступені впливають і зовнішні фактори, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на визначене використання будинків і т.д.

Знос (s) звичайно вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення (ПРО).

У залежності від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.

Фізичний і функціональний знос підрозділяється на переборний і непереборний.

Переборний знос - це знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Виявлення всіх можливих видів зносу - це накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю між відбудовною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об'єкта.

Сукупний накопичений знос є функцією часу життя об'єкта. Розглянемо основні оцінні поняття, що характеризують цей показник.

Фізичне життя будинку (ФЖ) - період експлуатації будинку, протягом якого стан несущих конструктивних елементів будинку відповідає визначеним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя об'єкта закладається при будівництві і залежить від групи капітальності будинків. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - період часу, що пройшов із дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить доход. У цей період проведені поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не можуть принести доход, позначений відповідною ставкою по порівнянних об'єктах у даному сегменті ринку нерухомості. При цьому проведені поліпшення вже не вносять вклад у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будинку з обліком його технічного стану і сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. У залежності від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у велику чи меншу сторону. У випадку нормальної (типової) експлуатації будинку ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічному.

Термін економічного життя, що залишився, (ТЕЖЗ) будинку - період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Суб'єктивність визначення таких показників, як термін економічного життя й ефективний вік, жадає від оцінювача досить високої кваліфікації і чималого практичного досвіду.

Знос в оцінній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, використовуваного в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оцінний знос - один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зносу будинків наступні:

• нормативний (для житлових будинків);

• вартісний;

• метод терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків (ВСН 53-86) Державного комітету з цивільного будівництва й архітектури при Держбуді СРСР. - М., 1990, застосовувані бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків при технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої приналежності.

У зазначених правилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будинків і їхня оцінка.

Фізичний знос будинку варто визначати по формулі

(1)

де Fф - фізичний знос будинку, %;

Fі - фізичний знос г-го конструктивного елемента, %;

Lі - коефіцієнт, що відповідає частці відбудовної вартості і-го конструктивного елемента в загальній відбудовній вартості будинку;

n - кількість конструктивних елементів у будинку.

Частки відбудовної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відбудовній вартості будинку (у відсотках) звичайно приймають за укрупненими показниками відбудовної вартості житлових будинків, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, що не мають затверджених показників, по їх кошторисній вартості.