Сторінка
2

Особливості укладання окремих договорів у інвестиційній сфері

Основними видами договорів для підприємства є такі: купівлі-продажу, поставки, продажу підприємства, оренди, фінансової оренди, підряду.

Договір підряду, як правило, містить загальні умови, додаткові й особливі умови виконання робіт. Загальні умови встановлюються чинним законодавством, держстандартами, державними будівельними нормами. Додаткові умови, які не суперечать загальним, передбачають відносини конкретних замовника й підрядчи­ка. Особливі умови — це спеціальні, конкретні вимоги до учасників контракту щодо розподілу інвестиційних ризиків та розв’я­зання конфліктних ситуацій.

Укладаються договори проведенням конкурсів (тендерів) або за результатом переговорів замовника з підрядчиком. Заздалегідь оголошений замовником конкурс дає йому змогу вибрати з багатьох запропонованих договорів найвигідніший. При цьому замов­ник керується двома критеріями: вартістю будівництва і його тривалістю (за умов забезпечення якості). Конкурс оголошується за умови фінансового забезпечення й затвердженого кошторису, яким передбачено прибуток підрядчика, що спонукає його знижувати поточні витрати на будівельно-монтажні роботи.

За укладення договору на підставі переговорів замовника з підрядчиком узгоджується договірна ціна будівництва, і за бажанням замовника підрядчик надає список субпідрядчиків, яких буде залучено до будівництва. Договір підряду визначає реквізити сторін; предмет договору; місцезнаходження об’єкта; обов’яз­ки сторін; кошторисну вартість; вартість за договірними цінами; строки введення об’єкта в експлуатацію (календарний план виробництва робіт); конкретні зобов’язання щодо підготовки вибраного майданчика для будівництва; енергопостачання; організацію будівельно-монтажних робіт; умови розірвання договору; відповідальність за невиконання зобов’язань.

Договір підряду укладається двома сторонами: замовником або інвестором та підрядчиком, які можуть бути як юридичними, так і фізичними особами. Замовником можуть бути держава в особі виконавчих або муніципальних органів, міністерство, корпорація, підприємство, установа або приватна особа, а виконавцем робіт — підрядчик або фірма-посередник, яка за його дорученням формує портфель замовлень. За невеликих обсягів інвес­тування інвестор не зможе утримати керівника проекту або інших посередників, тому він одночасно є і замовником проекту. За реалізації великих проектів звичайно залучається посередницька фірма — керівник проекту — або фірма-девелопер, які діють на контрактних засадах. У цьому ви­падку договір підряду набуває вигляду договору фінансування проекту. Керівник проекту або фірма-девелопер, у свою чергу, укладають підрядний договір з підрядчиком або самі проводять будівельно-монтажні роботи.

За придбання об’єкта на ринку нерухомості інвестор укладає договір з однією або кількома фірмами-ріелтерами на пошук об’єкта, який його цікавить. Деякі фірми в цьому разі ремонтують та облаштовують придбані об’єкти. Підрядчиками можуть бути фірми, які виконують усі види робіт на об’єкті — від нульового циклу до благоустрою та здачі в експлуатацію. На жаль, така форма взаємодії суб’єктів інвестування використовується тіль­ки за будівництва житла, малих промислових та комунальних об’єктів. Великі промислові об’єкти найближчим часом будуть споруджуватись традиційним підрядним способом, учасниками якого є замовник, генеральний підрядчик, проектувальник, певна кількість субпідрядних організацій, постачальників обладнання та матеріалів. Взаємовідносини всіх цих суб’єктів інвестування оформлюються підрядними договорами.

Розрізняють генеральний, річний субпідрядний і прямий договори. Генеральний укладається між інвестором (замовником) і генеральним підрядчиком, можливо з генеральним проектувальником (стосовно великих об’єктів) на виконання будівельних та інженерних робіт, постачання й монтаж устаткування, благоустрій території (іноді й пусконалагоджувальних робіт).

Підрядчик виконує основну частину загальнобудівельних робіт (монтаж залізобетонних і металевих конструкцій, кам’яні, бетонні та столярні роботи), постачає більшість матеріальних ресурсів для будівництва, бере на себе координацію робіт, передба­чених у генеральному договорі, з роботами, передбаченими іншими договорами, які укладені ним особисто, і називається генеральним. Замовник при цьому бере на себе зобов’язання здійснити частину поставок і робіт як самостійно, так і за окремими прямими договорами.

В окремих випадках за тривалих термінів будівництва, крім генерального договору, можуть укладатися річні договори, де деталізуються й уточнюються обов’язки сторін. Вони можуть укладатися в межах генеральних, якщо строки будівництва (проектування) перевищують два роки.

Різновидом генерального договору є договір «під ключ», від­повідно до якого підрядчик бере на себе зобов’язання виконати комплекс робіт і поставок, відповідає за спорудження об’єкта й замінює замовника відносно інших учасників інвестиційного проекту. При цьому частина робіт й поставок може залишатися за замовником, але відповідальність за здачу «під ключ» несе підрядчик, який повинен здати об’єкт повністю підготовленим до експлуатації, відповідно до умов договору й гарантійних зобов’язань.

Генеральний договір «під ключ» може мати дві модифікації — «проектування — будівництво» і «проектування — управління».

В окремих випадках договір «під ключ» може містити умови, згідно з якими юридичні сторони укладають угоду про створення консорціуму. Відповідно до неї підрядчик зобов’язується перед інвестором не тільки здати об’єкт в експлуатацію, але й забезпечити випуск та реалізацію готової продукції. За створення консор­ціуму розрахунки між юридичними сторонами здійснюється не тільки за рахунок інвестицій за кошторисом вартості робіт, але й за рахунок грошових потоків, що надходять від реалізації готової продукції. Такі договори звичайно укладають інжинірингові фірми, які є авторами проектів.